16.06.2010

Строительство - дешевле, жилья - больше

В 2010 году в России планируется построить 60 млн квадратных метров жилья. В Москве построят 3 млн квадратных метров (на 17% больше, чем в прошлом году), а в Подмосковье темпы строительства увеличатся в полтора раза — до 5 млн квадратных метров.

При этом цены на «квадраты» расти не будут или поднимутся в пределах инфляции, считают аналитики. Причиной тому стали, с одной стороны, последствия экономического кризиса, а с другой — целый ряд инициатив федеральных и региональных властей.

На днях были приняты поправки к ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», которые упрощают перевод земель из одной категории в другую, а также наделяют Фонд содействия развитию жилищного строительства новыми полномочиями и правами. Эта структура теперь может проводить госэкспертизу проектной документации и выдавать разрешения, бесплатно выделять землю под возведение больших объектов, по масштабу сходных, например, с Инноградом, и продавать ее дешевле кадастровой стоимости под строительство жилья экономкласса.

Еще в марте фонд собрал информацию обо всех земельных участках в российских регионах. Те из них, по которым планы по бюджетному и внебюджетному освоению остаются туманными, будут вовлекаться в оборот. С молотка уже ушли участки не только в отдаленных субъектах, но и в Санкт-Петербурге и Ленобласти, Москве и Подмосковье. Аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» сообщает, что в столице фонд продал 4 земельных участка общей площадью 40,1 га за 2,1 млрд рублей — в среднем по 5,3 тыс. рублей за квадратный метр, что ниже кадастровой стоимости.

Ранее кадастровая стоимость добавляла к цене «квадрата» в панельной новостройке в Москве порядка 70 тыс. рублей. Рассчитывался этот показатель в пору финансового процветания в надежде на дальнейший рост цен на землю и недвижимость. Согласно законодательству кадастровая переоценка проводится раз в три года, и большинство регионов могут провести ее не ранее 2011-2012 годов. Потому в сложных экономических условиях завышенная цена стала препятствием для строительных компаний — строить дешевле невыгодно, а пересчитать — невозможно.

Как сообщил начальник управления департамента земельных ресурсов московского правительства Игорь Шустов, в столице эту проблему решили, приняв программу «Развитие земельной реформы в Москве на 2010-2012 годы», в рамках которой предусмотрено межевание и «проведение кадастровой и стоимостной оценки городской земли». В результате этих мероприятий появится возможность построить в городе еще 34 млн квадратных метров жилья.

Парадоксальная ситуация с кадастровой стоимостью сложилась и в Подмосковье. Там после последней переоценки земля подорожала в 9 — 14 раз, и на сегодняшний день рыночная цена на некоторые участки оказалась гораздо ниже кадастровой. Мособлдуме пришлось внести поправки в Закон «О регулировании земельных отношений в Московской области». Ранее в нем было такое положение: «Если рыночная стоимость земельного участка меньше его кадастровой стоимости, цена земельного участка принимается равной кадастровой стоимости». Теперь данной нормы, тормозившей развитие рынка и мешавшей введению земель в оборот, не существует.

На практике вышеперечисленные нововведения кардинально изменят конъюнктуру на рынке недвижимости — застройщики получат возможность участвовать в аукционах, проводимых фондом, то есть увеличится количество участков под строительство, следовательно, дефицита новостроек, который в последние годы предрекали некоторые участники рынка, не будет. Более того, возможность платить за землю меньше ее кадастровой стоимости неизбежно будет способствовать уменьшению конечной цены на «квадраты».

Толчком к росту темпов строительства жилья станут также недавнее снижение ставки рефинансирования до 7,75% и кредиты, выделяемые застройщикам под государственные гарантии. По сути госгарантии — это не только одна из эффективных форм поддержки предприятий строительной отрасли, участвующих в программе «Доступное жилье». Фактически это обязательства перед простыми россиянами — дольщиками и покупателями квартир, которые берет на себя государство. Первой строительной компанией, получившей такую помощь от государства, стала Группа Компаний ПИК. Прошлой осенью правительственная комиссия во главе с первым вице-премьером Игорем Шуваловым выдала ПИКу государственные гарантии на общую сумму почти 14,4 млрд рублей. А в конце мая Сбербанк России открыл застройщику под поручительство государства кредитную линию на 12,75 млрд рублей. Дополнительный источник финансирования позволит компании, по словам ее руководства, ускорить реализацию существующих девелоперских проектов и начать новые — ПИК уже заявил о строительстве более 1 млн квадратных метров жилья в Москве и Подмосковье в 2010 году.

Аналитики прогнозируют строительный бум в Московском регионе. Сейчас в Подмосковье новые жилые районы растут как грибы: в Химках, Мытищах, Люберцах, Долгопрудном и т.д. В одних только Химках компания «Жилищный капитал» ведет строительство целого микрорайона «Мичуринский квартал», а ПИК — районов «Новокуркино» и «Левобережный», а также района «Ярославский» — в Мытищах.

Отмечается оживление и на рынке продаж. О его интенсивности можно судить по данным Росреестра по Москве: в апреле заключено 7930 сделок по продаже квартир, что на 66,5% больше, чем год назад. В перспективе число сделок продолжит расти, поскольку эксперты прогнозируют увеличение объемов и темпов строительства.

Освоение накопленных земельных участков уже началось. Причем в выигрыше оказываются в первую очередь компании, которые нацелены на строительную, то есть производственную функцию, говорят аналитики. Разумеется, этот процесс положительно отразится и на простых гражданах, потому что понижение цены по законам рыночной экономики всегда сопровождается повышением спроса. В этом году власти многое сделали, чтобы цена была меньше, а строительства — больше.

Источник:  Российская Газета