Сдача под процент

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый продукт — финансовый инструмент по ипотечному кредитованию юридических лиц для строительства арендного жилья. Как сообщил исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый, ипотечный кредит будет выдаваться юридическому лицу, которое будет являться собственником арендного жилья, на срок до 20 лет по фиксированной ставке. Он также добавил, что новый продукт не предусматривает смешанной формы собственности. «В доме не может быть десять квартир в аренде, а остальные — в собственности, это связано с рисками управления», — сказал Шелковый. — Финансовый инструмент АИЖК — это способ привлечения в сферу строительства доходных домов профессиональных девелоперов, — считает директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева. — Пока основным инициатором подобных проектов остается государство. Интерес к строительству доходных домов иногда проявляют крупные промышленные предприятия, заинтересованные в обеспечении жильем своих сотрудников. Для девелопера этот сегмент пока мало интересен. Наиболее активно арендное жилье развивается в Петербурге, где высок спрос на покупку квартир с инвестиционными целями для последующей сдачи в аренду. Спрос генерируют не только петербуржцы, но и жители Москвы, и ресурсодобывающих регионов.

Предложенная АИЖК схема может быть интересной для девелоперов, считают эксперты рынка, однако надо учитывать, что строительство жилой недвижимости в России сегодня — это довольно рентабельный бизнес с короткими сроками окупаемости, максимум до 3-4 лет. По мнению генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, в таких условиях у застройщиков нет серьезных стимулов заниматься строительством доходных домов, пусть даже на таких привлекательных условиях с использованием ипотечных схем. Тем не менее девелоперы могут использовать этот инструмент в конкретных проектах, где рыночные риски будут высокими или рентабельность низкой, отметил Володько. Людмила Рева добавила, что для девелопера в качестве стимулирующей меры были бы более интересны налоговые льготы или гарантированный выкуп объекта государством после завершения строительства. Пока застройщику проще реализовывать подобные проекты, реставрируя особняки в центре Москвы и Петербурга. Такие дома гарантированно пользуются спросом, так как решают проблему дефицита жилья в центре при отсутствии возможности нового строительства.

Как отметил Андрей Шелковый, заказчиками и основными потребителями продукта будут субъекты РФ и градообразующие предприятия, а также новые предприятия особых экономических зон. По сути, складываются не рыночные отношения, а административные, считает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. По его словам, условия кредитования, скорее всего, разрабатывались под конкретных заемщиков (регионы, градообразующие предприятия), которые уже готовы брать кредиты на таких условиях. «Без сомнения, инициатива АИЖК сможет подстегнуть не только строительство арендного жилья. По моим ожиданиям, она позитивно скажется и на возведении коммерческого жилья в регионах. Возможно, люди, привлеченные в регион, захотят там остаться и, соответственно, перебраться из арендуемой квартиры в свою собственную», — сказал Владыкин.

Сегодня проекты по строительству доходных домов можно пересчитать по пальцам. Связано это с тем, что при текущей конъюнктуре арендных ставок и стоимости строительства срок окупаемости доходных домов крайне большой — до 10 лет и выше, если правильно учесть все расходы, включая ремонт после выезда арендаторов, и правильно подсчитать вакантные площади. Поэтому, как пояснил директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов, это может быть интересно отдельным компаниям, которых интересуют невысокие риски бизнеса, но массовым явлением при текущих условиях вряд ли станет. Если бы строительством арендного жилья занималось государство, то оно смогло бы сделать этот бизнес гораздо прибыльнее, уверен эксперт: ему не надо платить такие большие суммы за землю и за подключения к коммуникациям, которые платят частные девелоперы. Либо необходимо предусмотреть льготы для частных девелоперов. «Доходные дома стали бы тогда неплохой основой для создания системы социального жилья. Спрос на них был бы очень высок, так как были бы устранены все риски, которые присутствуют при съеме жилья у физических лиц („черные договора“, невозможность регистрации, непредсказуемость изменений стоимости аренды, нарушения договорных сроков аренды и пр.)», — сказал Блинов.

Председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека» Владимир Лопатин согласился, что строительство и содержание так называемых доходных домов, столь широко распространенных в развитых странах, у нас крайне невыгодно. «В развитых странах зачастую вообще не понимают: как это — квартира, и вдруг в частной собственности жильцов? Квартиры там чаще всего арендуют. А покупают — дома. Но, во-первых, там ситуация на рынках обычно иная, при которой коммерческая аренда — вполне выгодная затея. Во-вторых, государство активно поддерживает застройщиков арендуемого жилья — настолько, что даже социальная аренда для них становится выгодной», — пояснил Лопатин. Илья Володько уверен, что нельзя сравнивать Россию, где рынок недвижимости активно развивается лишь последние 10 лет, со странами, где жилищный фонд десятилетиями формировался на рыночных принципах. По его словам, в тех странах, где потенциал экстенсивного роста спроса и цен на жилье исчерпан, начинает активно развиваться арендный рынок, спрос на котором реализуется жителями еще не имеющими возможностей для его покупки, но уже способными вносить арендные платежи.

В следующем году АИЖК в рамках программ по арендному жилью планирует рефинансировать займов на 3-5 млрд рублей. Цифра пока небольшая, но это связано с тем, что перед тем как АИЖК подключится к проекту, дом должен быть построен, то есть при реализации проекта должен учитываться еще и этап строительства, уточнил Андрей Шелковый. Первый проект АИЖК в ближайшее время будет запущен в Новосибирске, где часть построенных квартир предназначена для субъекта, а часть — для сотрудников предприятий.