Площадок для строительства в Москве хватит на 50-100 лет

Перспективные и самые большие площадки в Москве — промтерритории и старый фонд, который надо расселять, утверждает Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер». 27 000 га в столице занимают промзоны, но работающих предприятий на них немного. «Остальные потенциально стоят в очереди на редевелопмент. Площадок хватит на 50-100 лет», — шутит Максимов. По подсчетам «Миэля», в границах Москвы может быть застроено около 500 участков, относящихся к землям промназначения, общей площадью 15 300 га.

Промзапас

По словам Максимова, чиновники поддерживают проекты реорганизации промышленных территорий. Жилой комплекс (156 000 кв. м) в Митине «Пионер» строит на месте бывшей промзоны. «Если вы приходите и предлагаете администрации проект, который учитывает задачи города, а не только ваши экономические “хотелки”, вы получаете поддержку», — утверждает Максимов.

Недавно власти объявили конкурс на разработку концепции комплексного развития промзон Восточного округа. Бюджет отдаст 12,5 млн руб. конкурсанту, который должен не только обследовать производственные территории на востоке столицы и собрать по ним статистику, но и внести предложения по созданию новых рабочих мест.

Опрошенные «Ведомостями» девелоперы понимают, что промзоны — основной резерв под застройку, как коммерческую, так и жилую. У MR Group практически все новые многофункциональные проекты расположены на территориях бывших предприятий: комплексы «Береговой», «Водный», «Складочная», «Новоданиловский», рассказывает Григорий Длуги, директор по продажам.

Софья Лебедева, гендиректор «Миэль-новостроек», в 2012-2014 гг. ожидает много новых проектов на территории промзон. «Галс-девелопмент» уже согласовал элитный ЖК «Литератор» (67 000 кв. м) на месте Экспериментального завода напитков в Хамовниках. У Серпуховского Вала на 7,7 га Московского завода по обработке цветных металлов может появиться МФК на 105 000 кв. м с жильем от ЛСР и Coalco, рассказывает риэлтор. Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК) разрешила ГК ПИК построить наконец на месте Краснопресненского сахарорафинадного завода 193 000 кв. м жилья.

Всего ГЗК продлила 279 инвестконтрактов, в их число входят и проекты реорганизации промзон. Впрочем, немало их и в числе 370, забракованных комиссией. В частности, запрещено строительство около 580 000 кв. м на территории Бадаевского пивоваренного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти (проект принадлежал ГК ПИК, ИГ «Абсолют», ООО «Актеон»).

Освоение таких площадок «долгое и дорогое», говорит Максимов. Но хоть «площадок в Москве огромное количество, а готовых нет», жалуется он. Девелоперы, работающие в центре Москвы, анонимно признаются, что их проекты зависли. «Власти не говорят ни да ни нет, уже полгода отвечают, что еще подумать надо», — рассказывает один из застройщиков элитного жилья.

«Новое строительство в центре уже невозможно, — утверждает Кайдо Карма, гендиректор Est-a-Tet. — Новые проекты предусматривают реконструкцию существующих строений».

Расселить и застроить

Расселение ветхого фонда — еще одна возможность для девелоперов делать большие проекты в Москве. «По затратам и срокам это сравнимо с освоением промзон, но там ты работаешь с собственниками-бизнесменами и администрацией, а при расселении — с людьми, что сложнее», — рассказывает Максимов. «Пионер» сносит и расселяет аварийные дома в районе Текстильщиков, возводя на их месте 100 000 кв. м новостроек. Его коллеги из «Кунцево-инвеста» (дочерняя компания «Галс-девелопмента») планируют реконструировать семь кварталов в Кунцеве и поселок Рублево. На месте снесенных 67 домов возникнет более 500 000 кв. м нового жилья, знает Лебедева из «Миэль-новостроек».

Из регионов в столицу

ГЗК за время работы выдала разрешений примерно на 10 млн кв. м новостроек в Москве. Ряд компаний, опрошенных «Ведомостями», подтвердили, что намерены увеличить долю столичных проектов в портфелях. ГК «Ташир» официально заявила, что планирует к 2014 г. отдать Москве 70%, а не 50%, как сейчас, от общего объема возводимых компанией метров. Антон Евдокимов, первый вице-президент петербургской Etalon Group, рассказал, что у его компании «через три года половина бизнеса будет находиться в Москве»: «В 2015-2016 гг. планируем сдавать ежегодно по 400 000 кв. м». «Многие девелоперы, в том числе работающие в области, сейчас активно присматриваются к “высвободившимся” в результате работы ГЗК инвестконтрактам, — отмечает пресс-служба ГК “Мортон”. — Но до оформления крупных сделок, насколько нам известно, дело пока не дошло».

Стройка за МКАД

Из введенных за первое полугодие в России 26 млн кв. м жилья на Москву (включая новую) пришлось менее 0,7 млн кв. м, на область — более 2,4 млн кв. м (данные Росстата).

По данным правительства МО, сейчас в Подмосковье реализуется 140 проектов комплексной застройки общей планируемой площадью 56 млн кв. м. Все они расположены на расстоянии до 10 км от МКАД и рассчитаны в основном на столичный спрос. «За 15 км от кольцевой жизни нет, там не строят, так как людям работать негде», — грустно пошутил один из девелоперов. Андрей Шаров, председатель правительства МО, заявил «РИА Новости», что жилье в регионе не должно строиться для людей, которые ездят на работу в столицу.

«У подмосковных властей уже фактически официальная цель настолько ограничить строительство, что почти запретить его», — негодует один из застройщиков. Бумажные проекты многоэтажной застройки, по его словам, не согласовываются. «Все замерло, — подтверждает Дмитрий Коновалов, гендиректор Tekta Group. — С новым проектом в Мытищах мы уже опаздываем на два месяца». По его подсчетам, принятые весной ограничения по этажности уже уменьшили предполагавшийся объем застройки в 1,5-2 раза: многие проекты ориентировались на старые нормы, по новым они стали убыточными.

У «Мортона» теперь 40% проектов в портфеле — средне- и малоэтажные, раньше было всего 5%, говорит Дмитрий Зотов, заместитель гендиректора по развитию «Мортон-инвеста». Сейчас не менее 20% крупных жилых проектов Подмосковья относятся к малоэтажным, посчитали аналитики Est-a-Tet. В 2011 г., по их информации, таковых было 16%. Шаров сообщил, что область разработает стратегию развития до 2020 г., схему территориального планирования и генпланы поселений. В результате заявленная цифра в 56 млн кв. м «может сохраниться, но поменять географию».

Светлана Данилова

В подготовке статьи участвовала Наталья Самарина