01.11.2012

Малоэтажное жилье в России. Решения и опыт

Малоэтажное строительство является одним из наиболее перспективных направлений на рынке недвижимости. По прогнозам экспертов, уже к 2015 году этот сегмент может занять до трети всего рынка. Однако, несмотря на растущую популярность, у потребителей еще не до конца сложилось представление о том, что же это такое.

Технологии малоэтажного строительства

Малоэтажное строительство является одним из наиболее перспективных направлений на рынке недвижимости. По прогнозам экспертов, уже к 2015 году этот сегмент может занять до трети всего рынка. Однако, несмотря на растущую популярность, у потребителей еще не до конца сложилось представление о том, что же это такое.

Итак, под малоэтажным строительством понимают сразу несколько форматов жилья — это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Причем если с последними тремя все более-менее понятно, то в отношении первого понятия зачастую возникают разночтения, и участники рынка называют малоэтажными жилые здания в 4, 5 и более этажей.

Согласно же Своду правил 30-102-99 в п.п. 5.1.1 многоквартирные дома могут считаться таковыми, если их высота не превышает трех этажей.

На сегодняшний день не существует единых типовых решений для малоэтажных многоквартирных домов, однако основной технологией строительства является монолит.

Например, такие жилые здания могут обладать следующими параметрами:

• Фундамент ? сборный монолитный железобетон на сваях;

• Несущие конструкции ? монолитный железобетон;

• Перекрытия ? монолитный железобетон;

• Лестницы ? сборный железобетон;

• Напольное покрытие межквартирных холлов — керамогранит;

• Внешние стены и внутренние межквартирные перегородки ? пазогребневые блоки ячеистого бетона или кладочный кирпич;

• Фасад ? штукатурка по утеплителю, с декоративными элементами;

• Цоколь ? покраска по бетону;

• Окна ПВХ ? двухкамерный стеклопакет;

• Двери входные квартирные: металлические с ручками и врезным замком;

• Кровля ? вальмовая по стропильной системе, покрытие — металлочерепица;

• Водосточная система и подшив кровли ? металл окрашенный.

Благодаря этой технологии дома обладают повышенной энергоэффективностью, по сравнению с панелью, и улучшенной шумоизоляцией. Кроме того, монолит позволяет разрабатывать проектные решения с вариативным метражом квартир, что является проблематичным для панельных домов.

Для домов частного сектора выбор технологий строительства более разнообразен. Здесь могут применяться:

1. Кирпичная технология, при которой на наружную кирпичную стену монтируется пенополистирольная плита;

2. «Теплостен» ? бетонные блоки со встроенной внутрь пенополистирольной плитой;

3. «Дюрисол» ? блоки несъемной опалубки DS 37,5/14 со встроенной внутрь пенополистирольной вставкой;

4. Деревянно-каркасная, или канадская, технология. Каркас ? деревянный брус, наружный слой — плита OSB, внутренний слой-плита ГКЛ, внутри базальтовый либо минераловатный утеплитель с устройством ветро- и пароизоляции. Внутренние перегородки — каркас, заполненный обшитым базальтовым или минераловатным утеплителем; И другие.

Сегодня деревянно-каркасная технология является одной из самых недооцененных как среди покупателей, так и девелоперов, что удивительно при обширных лесных зонах в России. Однако в последнее время ситуация все же меняется.

2?3 года назад преимущества этой технологии осознали покупатели жилья в элитном сегменте, и только сейчас данная тенденция пришла и в эконом. В последние несколько месяцев доля покупки домов, возводимых по деревянно-каркасной технологии в ряде проектов выросла до 40%.

«При схожих энергоэффективных характеристиках, раньше покупатели предпочитали дома из бетона, не доверяя пожаробезопасности деревянно-каркасной технологии. Однако сейчас все больше будущих жителей Нового Ступино выбирают именно ее. Неслучайно в Канаде именно деревянный каркас наиболее распространен: по этой технологии возводится большинство домов — как элитного сегмента, так и доступное жилье. При этом климат России и Канады очень схож, поэтому деревянный каркас опробован уже годами эффективной службы в канадских городах и пригородах. Эта технология, безусловно, является наиболее экологически благоприятной», ? говорит Пол Тейлор, партнер проекта Новое Ступино.

Перспективы малоэтажной застройки

В целом, малоэтажная застройка является одним из наиболее оптимальных форматов для всех участников рынка.

Государство сейчас рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоев населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах. Кроме того, в рамках комплексного освоения удаленных территорий наиболее оптимально возводить именно невысотные жилые объекты.

Для покупателей малоэтажные проекты — это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более «семейным» окружением и безопасностью. С точки зрения экологии, такие проекты наносят гораздо меньший вред окружающей среде из-за низкой плотности застройки, в них есть возможность организовать больше рекреационных зон. Кроме того, за счет низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.

Девелоперам этот формат интересен из-за высокой скорости строительства, для расширения продуктовой линейки и минимизированного, по сравнению с высотной застройкой, количества согласований. Ведь согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, экспертиза проектной документации капитального строительства не проводится для малоэтажных объектов.

Однако несмотря на очевидные преимущества малоэтажного строительства, такие проекты редко бывают масштабными и не всегда соответствуют понятию доступного жилья. Это связано с целым рядом причин.

Во-первых, возведение крупных малоэтажных проектов даже в 20?40 км от МКАД достаточно затратно для девелоперов ввиду высокой стоимости земли и подключения к коммуникациям. Поэтому обычно застройщики выбирают не эконом, а форматы бизнес и премиум-классов.

Во-вторых, только в последние годы покупатели эконома стали активно рассматривать предложения в проектах, удаленных от Москвы. Это связано как со стоимостью московского жилья, так и с общей экологической и транспортной ситуацией в городе.

В-третьих, строительство малоэтажных объектов на удаленных территориях требует больших затрат на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.

Опыт компании MR Group

В рамках развития удаленных территорий, компания MR Group первой в России решила возводить малоэтажный город-спутник. По расчетам специалистов компании, для экономической целесообразности в новых городах должно жить не менее 40 тыс. жителей (1000 Га жилой застройки). При меньшем числе неэффективно подводить сети и строить питающие центры. Плотность застройки должна быть не менее 5 тыс. жителей на один гектар, поэтому нет необходимости строить жилые объекты выше 3 этажей. Эти показатели стали еще и ограничителями для возможного появления дорогого жилья.

Сама идея проекта малоэтажного города Новое Ступино заимствована у канадских градостроителей — именно такой формат уже давно распространен во многих странах Запада, и особенно Канаде, которая очень близка нам по климатическим условиям. Кроме организации пространства города, в Новом Ступино используются и схожие технологии строительства домов, но с учетом требований российского законодательства. Реализация мега-проекта рассчитана до конца 2018 года, к тому времени его население составит 55 000 человек.

Поскольку такие масштабные проекты в России еще не реализовывались, то вполне естественно, что компания столкнулась с определенными проблемами. «Большинство социальных объектов и внеплощадочную инфраструктуру нам было бы очень сложно возводить без помощи государства. Строить целый город в 75 километрах от Москвы — это не то же самое, что возводить микрорайон вблизи МКАД. Тем более что эко-город Новое Ступино изначально задумывался как проект с доступным жильем, рассчитанный на улучшение условий жизни молодых семей, поэтому высокие издержки на инфраструктуру не должны были ложиться на плечи застройщика или покупателей», ? директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.

Именно поэтому для девелопера важно участие программах в ГЧП (государственно-частном партнерстве). MR Group удалось сочетать три ключевых параметра — доступность жилья рядом с рабочими местами, комплексное развитие удаленных территорий и малоэтажное строительство. Благодаря этому проект был признан экономически целесообразным и получил государственную поддержку.

В рамках государственно-частного партнерства были реализованы программы «Стимул» (АИЖК), переселения граждан из ветхого и аварийного жилья (Фонд содействия развитию ЖКХ), федеральная целевая программа «Жилище» на общую сумму более 1 млрд рублей.

Доступности жилья компании удалось добиться за счет удаленности от Москвы и оптимального соотношения цены и качества строительства. Новое Ступино все-таки не высокомаржинальный проект, здесь невозможно получать сверхприбыли. Именно невысокая стоимость определила основную целевую категорию жителей — молодых семей с детьми — это более половины покупателей жилья в городе. Причем большинство — жители столицы, которые решили переехать из московских «однушек» в достаточно просторные коттеджи и дуплексы в район с хорошей экологией.

Комплексность развития территории здесь заключается в обязательном строительстве социальной инфраструктуры. В городе запланировано строительство школ, детских садов, медицинского и образовательного центра, стадионы и так далее. Это инфраструктура полноценного города, но надо понимать, что она будет развиваться только вместе с заселением Нового Ступино. Кроме того, для обеспечения жителей рабочими местами, девелопер возводит индустриальный парк «Ступино 2», который будут осваивать предприятия экологически чистого производства. В нем предусмотрено создание 9000 рабочих мест.

Источник:  http://rway.ru