04.12.2012

Пресыщенное Подмосковье и застывшая Москва

Девелоперы любят стабильность, она нужна для реализации самых разных проектов. Московский регион стабильностью в последние годы похвастаться не может. Два года назад политического старожила, столичного мэра Юрия Лужкова, сменил Сергей Собянин. Полгода назад новым губернатором области был назначен Сергей Шойгу, но меньше месяца назад на его место пришел Андрей Воробьев. Назначения по-разному отразились на рынке новостроек: в столице мэр практически ввел мораторий на строительство жилья, а в Подмосковье Сергей Шойгу не успел приступить к серьезным изменениям.

Пока Собянин выстраивает новую стратегию, а Воробьев знакомится с делами, основной застройкой в Московском регионе остаются многоэтажные комплексы недалеко от МКАД. Однако интересно понаблюдать за ростками нового — сегментами столичных апартаментов и малоэтажных многоквартирных комплексов в Подмосковье.

Москва срывает планы, Подмосковье бьет рекорды

В Москве строят крайне мало: власти рискуют провалить даже скромный годовой план бюджетного строительства. За семь месяцев по городскому заказу построено лишь 105 тыс. кв. м жилья (годовой план — 530 тыс.), а всего за это время сдано 637 тыс. кв. м жилья при годовом плане в 2 млн.

В Подмосковье, напротив, темпы строительства остаются высокими. За сентябрь-октябрь в области появилось более полусотни новых комплексов или корпусов в уже существующих проектах (для сравнения: в Москве чуть ли не в 10 раз меньше). Объемы строительства в области так велики, что домостроительные комбинаты загружены под завязку и не могут увеличить выпуск деталей. В связи с этим в октябре, по данным Urban group, в Подмосковье впервые за пять лет монолитное строительство по объему превысило панельное.

Цены на новостройки растут в среднем на 1% в месяц. Однако в Подмосковье уже есть признаки затоваривания рынка из-за избыточного предложения: в октябре со снижением продаж столкнулись некоторые застройщики. Неприятно были удивлены и частные инвесторы. Когда они осенью массово выставили свои достроенные квартиры, чтобы зафиксировать прибыль, то оказалось, что квартир на вторичном рынке много и они малоликвидны.

Столичные и подмосковные власти признали, что строительство новых спальных районов — тупиковый путь для города. Акцент они собираются делать на многофункциональных районах, где есть и жилье, и рабочие места. Правда, непонятно, как они будут склонять к этому застройщиков: за МКАД девелоперы часто строят на земле, находящейся в их собственности. «На новой территории мы хотим построить не более 30 миллионов квадратных метров жилья. Причем это будет малоэтажка», — говорил мэр Сергей Собянин год назад. Однако к моменту присоединения этих территорий к столице там уже было заявлено 16 млн кв. м жилых проектов. При этом в подавляющем большинстве обычные многоэтажки.

Апартаментам — зеленый свет

Один из самых интересных и динамично развивающихся секторов столичного рынка недвижимости — апартаменты. Возникли они как уловка застройщиков. Постановление Госстандарта определяет апартаменты как нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Девелоперы после кризиса начали строить такое квазижилье, чтобы обойти градостроительные регламенты и как-то избавиться от проектов с малоликвидными офисами. Долгое время апартаменты были «немного вне закона». Еще три года назад не было понятно, будут ли они пользоваться успехом у покупателей или нет. Время показало, что спрос есть.

Катализатором сегмента апартаментов стал проект «Москва-Сити». Изначально башни в этом районе замышлялись как офисные и гостиницы, но потом власти разрешили часть площадей использовать под апартаменты. При этом про школы и детские сады решили не вспоминать. После этого интерес к апартаментам, которые стоят дороже коммерческой недвижимости, стали проявлять и другие девелоперы.

Сегодня речь идет о дальнейшей легитимизации апартаментов. Высокопоставленные чиновники из мэрии говорят о возможности активного строительства апартаментов в центре, за счет этого они хотят устранить дисбаланс рабочих мест и жилья. Вышел и закон о необязательности прикрепления социального обслуживания к месту прописки. Теперь, например, к поликлинике можно «привязаться» и без прописки. Этот закон уменьшил разницу между апартаментами, в которых, как известно, нельзя прописаться, и обычными квартирами. Наконец, сами застройщики апартаментов в последнее время стали, осмелев, в открытую говорить о возможности в ближайшем будущем перевода апартаментов в обычное жилье.

Что представляет собой сегмент апартаментов? Еще год назад в Москве было 13 проектов с апартаментами, а сейчас таких проектов в два раза больше. Средняя стоимость апартаментов обычно на 10-20% дешевле, чем жилья аналогичного класса. Хотя ряд экспертов утверждает, что это справедливо только для сегментов «эконом» и «бизнес».

В последний год стал активно раскручиваться сегмент лофт-апартаментов. Лофты часто устраивают в заводских зданиях, их отличительные черты — стены из красного кирпича, высокие потолки и большие окна, минимум отделки на стенах. В последние год в Москве появились и неолофты — новые здания, построенные в фабричной эстетике.

Особый сегмент рынка — апартаменты в небоскребах комплекса «Москва-Сити». «Сегодня в Сити продаются апартаменты в шести многофункциональных комплексах. Это „Око“, „СиТер“, „Меркурий“, „Федерация“, „Империя Тауэр“ и „Город Столиц“, — говорит управляющий партнер компании S.A. Ricci Владимир Авдеев. — Цена квадратного метра начинается от 9,5 тысячи долларов. На самых высоких этажах с панорамным видом на набережную цена за квадратный метр может достигать 24 тысяч долларов». Пентхаусы стоят еще дороже.

В этом году в Сити появились апартаменты с отделкой под ключ. «Минимальная стоимость апартаментов — 10,7 тысячи долларов за „квадрат“, а средняя — 13 тысяч. Все апартаменты предлагаются с отделкой, встроенной кухней, оборудованными санузлами, — говорит директор по продажам компании Vesper Наталья Шичанина. — С 60-го этажа начинаются видовые апартаменты. В них цена около 20 тысяч долларов за квадратный метр».

Многоквартирные трехэтажки

А в Подмосковье настоящий бум малоэтажной квартирной застройки. Пару лет назад такие комплексы можно было пересчитать по пальцам одной руки, сейчас их чуть менее сотни. По данным компании ОПИН, в области насчитывается около 35 малоэтажных многоквартирных проектов, еще порядка 50 малоэтажных комплексов строится в составе мультиформатных коттеджных поселков. На наших глазах происходит формирование нового сегмента рынка недвижимости. Почему это вдруг девелоперы воспылали к малоэтажным комплексам такой любовью?

На официальных мероприятиях девелоперы малоэтажек твердят явно заученные фразы, не желая раскрывать тайн. Дескать, всегда мечтали строить малоэтажку, потому что это гуманная среда обитания. Или: «Строительство трехэтажек дешевле многоэтажек из-за отсутствия лифтов и экономии на фундаментах». Но в это трудно поверить: какой застройщик откажется от лишних этажей и квадратных метров ради возможности сэкономить несколько процентов себестоимости? В приватных беседах с застройщиками нам удалось составить несколько версий.

Версия первая — вместо коттеджей. Коттеджи действительно продаются сегодня очень плохо, и владельцы поселков все чаще отдают часть или всю территорию поселка под трехэтажные дома с квартирами. Квартиры по площади в разы меньше, чем коттедж. Средняя площадь квартиры 69 кв. м, а коттеджа — 258 кв. м. Уменьшая площадь, девелоперы снижают и стоимость объекта недвижимости. В общем, по сути застройщики нарезают недвижимость помельче, чтобы была выше ликвидность.

Версия вторая — так быстрее. По сравнению с многоэтажками у малоэтажек другая бизнес-модель. «Мы строим трехэтажный дом за шесть месяцев и быстро его продаем. Квадратных метров в нем меньше, но зато мы быстрее прокручиваем деньги. В условиях дорогого кредита это очень важно», — поделился один из застройщиков. Плюс в условиях обильного предложения многоэтажек появляется возможность не конкурировать с ними в лоб, а создать товар с другими качествами.

Версия третья — антикризисный вариант. Девелоперы перестраховались, испугавшись острой фазы кризиса, когда спрос на новостройки может резко упасть. С многоэтажками в этом случае есть риск попасть в неприятную ситуацию, когда дома начаты, в них вложены большие финансы, а ликвидность квартир низка. С малоэтажкой можно развивать проект потихоньку и последовательно: построил небольшой домик, продал квартиры, построил следующий. То есть риски в такой антикризисной модели бизнеса невысокие.

Версия четвертая — нет воды и электричества. Область столкнулась с острой нехваткой ресурсов — воды, электричества, газа, и потому трудно получить лимиты на подключение многоэтажек. Кроме того, плата за присоединение весьма велика, строя же малоэтажку, можно снизить единовременные затраты. Другой вариант этой версии: подмосковные власти стали жестче ограничивать этажность проектов, и приходится довольствоваться малоэтажкой.

Версия пятая — возможность схитрить. При возведении многоэтажного района девелоперу необходимо строить социальную инфраструктуру — школу, детсад и т. д. На это уходит существенная часть земельного участка. С малоэтажкой этого можно избежать и, соответственно, плотнее застроить землю. Девелопер проигрывает в этажности, но выигрывает в застраиваемой площади участка.

Наконец, версия шестая — быстрое согласование. При строительстве трехэтажных домов действует упрощенная схема согласования проектов. Согласовать такой проект намного быстрее, а значит, сокращаются и сроки его реализации. Тут есть еще хитрость. По документам дома считаются трехэтажными, а в реальности строят еще высокую мансарду, по сути четвертый этаж, который тоже можно продать.

Какая из представленных версий основная? Для разных проектов критичны разные факторы. Совокупность этих факторов, очевидно, и сыграла главную роль в столь быстром развитии рынка малоэтажного многоквартирного жилья. Сам покупатель достоинства малоэтажки пока в полной мере не распробовал. По данным компании «Сити-XXI век», средняя цена на жилье этого формата составила 71,7 тыс. рублей за кв. м. Это на 5% ниже, чем в многоэтажных комплексах. Новый для нашей страны формат только завоевывает рынок.

Источник:  http://www.irn.ru