Девелоперы показали большую активность в 2012 году по отношению к 2011 году

Главная тенденция уходящего года — активизация девелоперов. Это касалось как вывода на рынок новых объектов, так и темпов строительства. Новое правительство Москвы, как и обещало, помогает рынку набирать обороты, интенсивность выдачи разрешений на строительство выросла в разы и это не может не радовать. Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на первичном рынке эконом- и бизнес-класса Москвы. Только по итогам первого полугодия 2012 года число новых девелоперских проектов в Москве вдвое превысило их количество за весь предыдущий год. В 2013-м проектов будет еще больше.

Больше всего новых проектов по итогам года вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами. Наиболее крупные из них ? МФК «ОКО» (356 апартаментов и 2 пентхауса площадью около 60 000 кв.м), МФК «Штаб квартира на Мосфильмовской» (375 апартаментов площадью 31 510 кв.м), МФК «Меркурий-Сити» (137 апартаментов и пентхаус площадью 22 360 кв.м).

«Текущий год без преувеличения можно назвать „годом апартаментов“, ? сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор „Метриум Групп“. — В 2012 году рынок пополнился 20 новыми проектами, за счет чего общее число комплексов с апартаментами увеличилось более, чем в два раза. Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть».

Без учета апартаментов и элитной недвижимости наибольшее количество проектов, поступивших в реализацию в 2012 г., пришлось на сегмент бизнес-класса (55%), доля «новых» объектов эконом- и комфорт-класса составила 27% и 18% соответственно. «Самое интересное, что вопреки всем прогнозам, в 2012 году у нас выросло количество проектов эконом-класса, ? отмечает Мария Литинецкая. ? До кризиса в Москве четко наблюдалось смещение предложения в бизнес-класс. Сегодня это смещение по-прежнему остается, но доля эконом-класса за последние два года выросла практически в два раза и продолжает расти».

Общая площадь реализуемых квартир в объектах эконом- и комфорт-класса к концу года составила порядка 324 тыс. кв.м (около 5 180 квартир). Всего в этом сегменте в продаже находится 22 комплекса, из которых пять вышли на рынок в 2012 г. Самыми масштабными из них являются мкрн. «Некрасовка-Парк» и ЖК «Большое Кусково».

В сегменте бизнес-класса объем предложения составил около 5,5 тыс. квартир в 48 комплексах, что соответствует более 300 тыс. кв.м. В 2012 г. рынок пополнился шестью новыми проектами в этом сегменте. Из наиболее значимых можно выделить ЖК «Мосфильмовский», ЖК «Долина Сетунь». Помимо них на рынок в 2012 году вышло еще несколько проектов: «Barrin House» (45 855 кв. м жилья), «GRAND DELUXE на Плющихе» (20 385 кв.м жилья), а также новые корпуса ЖК «Алые Паруса» (59 488 кв.м жилья). Кроме этого, компания презентовала новый проект, продажи в котором откроются в 1 кв. 2013 г. — ЖК «Соколиный Форт».

Также из перспективных проектов, которые ожидаются в ближайшее время, можно отметить комплексы «Варшавские Холмы» и «Бунинский», мкрн. Калошино-А, ЖК «Эталон-Сити».

Несмотря на всю либерализацию условий по ипотеке, которую мы наблюдали в 2010?2011 годах, в этом году тенденция кардинально поменялась — мы наблюдаем планомерный рост ставок. При этом, несмотря на посткризисное снижение цен, стоимость жилья у нас по-прежнему высокая, а платежеспособность населения ? низкая. И жилье с ипотечным кредитом, приобретается, как правило, на последние деньги. В результате, самые популярные квартиры, которые берут в ипотеку, 1 и 2-комнатные. Причем, если в проекте есть корпуса с отделкой и с наличием достаточного количества 1 и 2 комнатных квартир, то они показывают гипер-продажи на уровне 200?250 квартир в месяц. В таких корпусах доля ипотечников существенна и может достигать 70%. В целом же, 40% обращений сегодня связано с тем, что люди продают одно жилье и с доплатой в виде ипотеки приобретают новое, более просторное, иногда и в другом городе.

В эконом-классе в настоящее время на первом месте бюджет покупки. Люди, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий, стали не так придирчивы и в меньшей степени обращают внимание на окружающую среду, гораздо больше — на общую стоимость квартиры. На рынке есть несколько примеров объектов с довольно негативным окружением, влияющим и на видовые характеристики и на экологию района, тем не менее, эти проекты успешно продаются за счет хорошего демпинга к рыночной цене.

В бизнес-классе при выборе жилья по-прежнему играет роль комплекс факторов — расположение, характеристики дома, цена. При этом на цену люди стали реагировать более остро. По общей структуре спроса интерес сместился в пользу одно- и двухкомнатных квартир. Тогда как еще совсем недавно даже в эконом-классе это смещение было в пользу двух- и трехкомнатных квартир.

В течение трех последних лет из года в год наблюдается тренд уменьшения средней площади квартир по сделкам. Причем, как в сегменте эконом-, так и в бизнес-классе. В эконом-классе сегодня востребованы однокомнатные квартиры 35?40 кв.м (вместо 45?50 кв.м как было ранее), в бизнес-классе 45?55 кв.м (ранее — 50?60 кв.м).

Тенденция уменьшения площади квартир привлекла за собой дополнительное внимание к планировкам. Застройщики стали уделять больше внимания проработке планировочных решений с точки зрения их функциональности, эффективности и комфортности.

Кроме того, если раньше клиенты отдавали предпочтение многокомнатным квартирам увеличенной площади, то сейчас наиболее популярны малогабаритные квартиры, но с дополнительными окнами, что позволяет организовать при желании дополнительную спальню. Допустим, молодая семья, у которой нет детей, покупает двухкомнатную квартиру. Когда появляется ребенок, у них есть возможность организовать небольшую отдельную спальню для ребенка за счет несложной перепланировки квартиры. Проекты с такой концепцией планировки на рынке есть, они довольно успешны, пользуются спросом.

На первичном рынке рост цен в уходящем году был умеренный ? около 8?12% в год. К концу года средняя цена 1 кв.м составила 165,7 тыс. руб. (без учета апартаментов и объектов элитной недвижимости).

Несмотря на серьезные колебания курса доллара, которые мы наблюдали в этом году, рынок недвижимости показал максимальную стабильность. Игроки демонстрируют взвешенный подход, не паникуя и взвинчивая цены, что хороший знак, прежде всего для инвесторов, желающих сохранить свои сбережения. Максимальная волатильность валютного курса в 2012 году пришлась на май?июнь, когда курс доллара вплотную приблизился к 33 рублям, после чего снова началось его плавное ослабление. Тем не менее, российский рынок жилой недвижимости отреагировал на все эти колебания вполне спокойно: цены не взлетели, как это произошло в 2008 году, да и количество сделок не сократилось. Более того, летом покупательская активность даже выросла — по сравнению с 2011 годом на 5%, и продолжала расти все последнее время, превышая прошлогодние значения. Все это лишь подтверждает, что на сегодняшний день недвижимость является наиболее привлекательным инструментом для сохранения капитала.

2013 год, по мнению экспертов «Метриум Групп», будет менее активный.

«Стабилизация цен и рост ипотечных ставок, которые сегодня фактически приблизились к кризисным значениям, могут привести к тому, что следующий год будет менее активный, ? говорит Мария Литинецкая. ? Скорее всего, в следующем году мы увидим небольшое снижение по количеству сделок, а также рост цен на уровне инфляции 6-8%, и это положительный прогноз. Поскольку в случае, если еще больше дестабилизируется ситуация в Европе и мы увидим сокращение финансирования со стороны банков, ухудшение показателей на фондовом рынке, то конечно, ни о каком росте цен вообще речи не пойдет. При сохранении с одной стороны, активности застройщиков, с другой стороны, ограничивающих факторов по спросу (рост стоимости ипотеки), можно будет ожидать либо стагнации, либо небольшого снижения средней стоимости жилья».