Петербургские девелоперы перестают строить дешевое жилье

Даже депрессивные и промышленные районы города застраиваются теперь бизнес-классом.

На докризисном рынке стройплощадки в пригородах и ближней Ленобласти составляли 25% (159 адресов). Сейчас их доля — 42% (263 новостройки). Почти столько же, сколько и в спальных районах (288).

Еще один важный момент. По данным аналитиков портала бн.ру, три года назад доля крупных застройщиков (первой десятки) составляла 40%, сейчас — 70%. И сами проекты изменились. Раньше объект в 10 000-12 000 кв. м считался вполне солидным, в настоящее время жилой комплекс в 100 000-300 000 кв. м по одному адресу — это нормально.

И экономкласса в Петербурге почти не осталось, разве что на окраинах или в «проблемных» проектах, которые строятся по 10 лет и более. Холдинг RBI, открывая продажи в комплексе «Четыре горизонта» на Свердловской набережной (это бывшая промзона), уже на ранней стадии проекта выставляет цены от 100 000 руб. за 1 кв. м. Гендиректор компании «Адвекс.Новостройки» Глеб Гринблат комментирует: «Сокращение количества согласованных проектов приводит к сужению покупательского выбора. Выбор площадок под застройку на вторичном рынке тоже ограничен. И застройщикам нет смысла на немногих участках, приобретенных за серьезные суммы в обжитых районах, строить жилье экономкласса. Даже в депрессивных районах появляются дома комфорт- или даже бизнес-класса. А в 2014 и 2015 гг. политика городских властей приведет к сокращению объемов ввода и дальнейшему росту цен».

Пока на долю масс-маркета в регионе приходится 85% предложения. Но если покупатель хочет уложиться в скромную сумму (1,5-2 млн за студию или единичку) или, приобретая относительно просторную квартиру, рассчитывает потратить не более 50 000-60 000 руб. за 1 кв. м, у него, конечно, есть варианты. Он может выбирать между пос. Бугры или д. Новое Девяткино, между пос. им. Свердлова или Федоровским поселением. С соответствующим окружением, с хронически недостаточной социалкой и неизбежными транспортными проблемами.

Что считать неприличным

В прошлом году тройка лидеров обеспечила ввод более 1 млн кв. м жилья. ГК «Балтрос» сдала в микрорайоне «Славянка» (южная часть города, недалеко от Колпина) 515 000 кв. м; «Главстрой СПб» построила 263 680 кв. м в комплексе «Северная долина». Примерно такой же объем жилья числится за комитетом по строительству, и тоже почти все новые дома расположились в Красносельском районе.

Планы застройщиков относительно новых проектов отличаются серьезными масштабами. Группа ЛСР начинает осваивать территорию комплекса «Новая Охта» — более 800 000 кв. м жилья. «Ленстройтрест» открыл продажи в комплексе Jaanila country (Всеволожский р-н, 6 км от Петербурга) — здесь на 42 га построят 43 дома, всего — более 350 000 кв. м. «Строительный трест» летом выйдет на стройплощадку в пос. Новоселье: участок в 40 га, 350 000 кв. м жилья. ГК «Эталон» начала продавать «Ласточкино гнездо» (микрорайон «Рыбацкое», 311 000 кв. м).

Раньше, начиная проекты комплексного освоения территорий, застройщики рассчитывали за счет масштаба удержать относительно низкие цены и привлечь покупателей (риски, связанные с продажей большого количества жилья в одном месте, понимают все). Теперь городские власти заявили, что не будут финансировать социалку на новых территориях, и строительство школ, поликлиник, детских садов ложится на девелоперов. Конкурентное преимущество получают объекты, которые удалось пристроить к давно освоенным территориям. Например, комплекс «Университетский Петергоф» (более 400 квартир) возводится в южной части Петродворца, на Гостилицком шоссе. Застройщик специально подчеркивает: в Петродворце все в порядке с инфраструктурой: 11 школ и гимназий, 14 детских садов, две детские музыкальные школы и две спортшколы. Дворцы, парки и пруды — в ассортименте. И этот аргумент работает: комплекс готов на 70%, он будет достроен в этом году, а более половины квартир продано.

Начинается подспудная дифференциация: в кулуарных беседах участники рынка делят пригородные проекты на «приличные» и «неприличные». Новый квартал на окраине Пушкина, который проектирует ГК «Колвэй» (как и «Университетский Петергоф»), из разряда «приличных»: 3-5 этажей, инфраструктура, единый план. А несколько высоток в пос. Бугры, где одна школа и ни одного детского сада, — это уже «неприлично».

Жесткие рамки

Масштабные проекты на территории Ленобласти, начатые в последние три года, поглощают до 40% петербургского спроса. По площади застройки областные проекты уже почти сравнялись с городскими. Такой размах объясняется в том числе особенностями управления. По федеральному закону (131-ФЗ) в числе полномочий местных органов власти есть важный пункт: муниципалитет вправе и выдавать разрешение на строительство, и принимать построенное в эксплуатацию. И как только город притормозил согласование проектов, застройщики рванули в область. В д. Кудрово строят жилье семь компаний, в пос. Бугры — шесть, в Новом Девяткине — семь и еще пара застройщиков на подходе. Обязанности по обеспечению новых территорий социалкой ложатся на областные власти. По расчетам администрации Ленобласти, каждый построенный 1 кв. м влечет за собой расходы бюджета в размере около 5000 руб.

С середины 2012 г., после смены губернатора и с приходом новой команды, в области постепенно вводят жесткие правила. Начали действовать региональные нормативы градостроительства и проектирования (в городе они не введены до сих пор); новостройки получили ограничения по высоте (не выше 12 этажей для сельских поселений) и плотности застройки.

Что делать с уже стартовавшими проектами, не вполне понятно. В районе Девяткино — Мурино строится несколько жилых комплексов высотой до 26 этажей (здания выше 100 м надо согласовывать в Москве, а то были бы и небоскребы). Их общая площадь — 0,5 млн кв. м, а дороги и проезды спроектированы по сельским нормативам. Вице-губернатор Георгий Богачев охарактеризовал такой подход весьма нелицеприятно: «Здесь строят гетто». В СМИ широко освещался скандал с компанией NCC — международный концерн с установкой на зеленое строительство под декларации о благоприятной среде возводит в Новом Девяткине комплекс «Эланд» — девять зданий высотой 22-25 этажей. Администрация оспорила порядок выдачи согласований и притормозила проект; уговаривать областные власти приезжали чиновники из Минэкономразвития.

Областной комитет по госстройнадзору и экспертизе регулярно (в среднем раз в неделю) сообщает о приостановленных проектах и отозванных согласованиях. Управление ФАС внимательно отслеживает нелегитимную рекламу — объявления о продаже жилья, которые публикуются до получения разрешения на строительство. Здесь, кстати, налицо разночтения. Антимонопольная служба не видит разницы между продажами жилья по договорам долевого участия и по кооперативной схеме: документы должны быть согласованы. А руководитель практики юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает: «Если в отношении продаж по договору долевого участия и жилищных накопительных кооперативов закон „О рекламе“ устанавливает четкие требования к обязательным элементам рекламного объявления (указание на размещение проектной декларации и проч.), то в отношении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) таких требований нет. В частности, в отношении ЖСК законодательством нигде не предусмотрено ограничений возможности начала рекламной кампании до получения разрешения на строительство, хотя из текста объявления должно быть видно, что рекламируется еще не построенный объект».

Именно в зоне «правовой неопределенности» пересекаются интересы покупателей и застройщиков. Граждане хотят купить побольше метров как можно дешевле — и строители готовы им предлагать такие варианты. СК «Эверест» и «НДВ СПб» вывели на рынок суперкомпактные и крайне недорогие квартирки в Юкках и Федоровском, 15% от стоимости можно было внести сразу, а остальное — после окончания стройки. «Это недопустимо, — говорит председатель комитета госстройнадзора и экспертизы Михаил Москвин. — У застройщика не только нет разрешения на строительство — даже участок в собственность еще не оформлен!»

Георгий Богачев считает, что стихийная застройка пригородных зон приведет к дисбалансу в развитии территорий и появлению новых групп обманутых дольщиков. Плюс формируется внеплановая нагрузка на бюджет.

Военное дело

Новыми рисками для покупателей неожиданно обернулась и кампания по борьбе с коррупцией в Министерстве обороны. В марте военные следователи усомнились в легитимности аукциона в 2010 г. по продаже двух участков на Октябрьской набережной. Наделы площадью 2,7 и 10,4 га приобрела ГК «Эталон». Начальная цена составила 82,6 млн и 200,6 млн руб., победитель заплатил 180,1 млн руб. за участок поменьше и 205,6 млн — за более просторный. Следствие считает, что наделы реализованы на 100 млн руб. дешевле рыночной стоимости. Возбуждено уголовное дело по факту «превышения должностных полномочий». Проблема в том, что на этой территории уже строится жилой комплекс «Ласточкино гнездо», идут продажи в двух корпусах первой очереди проекта. Вряд ли, конечно, следствие и суд потребуют вернуть участки, но осложнить реализацию проекта они, несомненно, могут.

Похожая история разворачивается в Гавани: недавно высший арбитраж признал, что фирма «Трансстрой» незаконно приобрела у военных 110 соток береговой полосы на Васильевском острове. В 2010 г. министр обороны Анатолий Сердюков санкционировал продажу территории в 48 000 кв. м в Шкиперском протоке (раньше здесь была база гидроавиации). Надел купила фирма «Трансстрой»; через учредителей она связана с компанией «Экспофорум». По одной версии, площадка понадобилась для расширения хозяйства «Ленэкспо» в Гавани. По другой — земля в Галерном ковше приобреталась (в том числе) под строительство жилья. Однако по Водному кодексу 20-метровая береговая линия не может быть приватизирована. Прокуратура оспорила сделку. Пока шла тяжба, «Трансстрой» перепродал участок компании «Новый дом». Надел разделили на две части. Дело дошло до президиума ВАС. Он признал сделку незаконной, но, чтобы вернуть в федеральную собственность 11 000 кв. м береговой полосы, понадобился еще один иск, недавно его удовлетворил Северо-Западный арбитражный суд. Инвестор сохранил за собой 3,7 га.

Одновременно оспаривается передача муниципалам земель Левашовского полигона (Сертолово).

Петербургский регион повторяет траекторию московского: новые жилые кварталы — на выселках, ограниченная и большей частью дорогая застройка — в черте города. Проблемы в том, что состоятельных покупателей в Петербурге в разы меньше, чем в Первопрестольной. В такой ситуации клиент нередко готов идти на риск, ввязываться в сомнительные схемы, закрывать глаза на отсутствие гарантий. А появление все новых проблемных объектов негативно влияет на ситуацию в строительном комплексе в целом.